说起东莞的茶叶
场，不能不说起东莞在2003年首批建起的两大茶叶市场———万江茶叶市场和茶山茶叶市场。经过5年的发展，回望
两个茶叶市场的发展，东莞茶叶市场的鼻祖———茶山茶叶市场，却在竞争中慢慢地被业内所淡忘。
如今，围绕着东莞万江展开的新一轮的茶叶市场竞争格局，五足鼎立的格局让业内增加了对茶山这个老市场的担忧。
5年前的博弈
“可能是走了一些茶商，又来了一批做服装、餐饮的，然后又走了，这样外界看来茶山的市场做得很萧条。”来自福建的蔡先生从2003年茶山茶叶市场成立伊始进入了，是不折不扣的老租客了，他在万江茶叶市场的
拥有自己的店铺。从某种程度上说，蔡先生可谓见证了东莞两个老牌茶叶批发市场的早期发展。
光从开业时间上来看，万江茶叶批发市场在2003年6月开业，比茶山茶叶市场的开业早3个月。但是业内的人士都知道茶山茶叶市场招商是最早的。
蔡先生告诉记者，当时东莞还只有一些茶商自发形成的商铺，没有形成一个系统批发市场，
此茶山产业市场的招商一提出来，茶商的反应都很积极。当时并不被看好的二楼商铺都被来自各地的茶商预订满了。
根据茶叶协会的有关人士介绍，万江茶叶市场的最早雏形是石美村开发的，体量不是很大，就是围绕着老107国道上的横街两旁铺开，后来其他的投资商自发聚集，越聚越大，其中茶缘区为石美村下面的一个村委开发，形成一块专做茶叶的商铺集群。
2003年，万江石美附近已经形成部分集中的茶叶商铺，“当时万江的很多商铺都很便宜，那些物业所有者也不知道做些什么，进驻了一些搞运输的企业，铺租每个月就400—500元，非常便宜!”另外一名茶商高先生告诉记者，“当时茶山的招商广告一放出来，万江这边已经形成的商铺也立刻行动起来，提出了在万江石美建一个茶叶市场的想法。万江本来就形成一些茶商，其铺租优势以及靠近107国道的交通优势，让很多本来选择茶山的商家都跑到万江去了。”
就是在这样的情况下，2003年6月和9月，位于万江和茶山的两个茶叶批发市场先后面世，东莞在一年间同时增加了两个专业的茶业批发市场，营业面积超过了10万平方米。
“茶山市场不像茶叶市场”
茶山茶叶市场位于茶山镇的商业中心区，市场占地面积不大，与万江茶叶市场开放式格局相比，它更像一个围合式的集中市场。
走在市场内部，会发现这个市场最先天的不足就是停车的问题。除了中间和市场侧边有两条大路可以容下大货车进去，其他几条与大路平行的路只能勉强容下一辆小轿车开进，而且光线被上方的雨棚遮住，显得很暗淡。如果要在小路旁的商铺前停车，那其他的车辆就别想再开进去。
记者在茶山供销社驻市场的招商办公室看到，
一楼约百家商铺中，只有小路旁约8家商铺还没有租出，但是出租的商铺中，做茶叶的店主仅有50多家，另外还有约1/4的商家是做餐饮、彩票等。
记者看到，二楼、三楼按原计划全部是做茶商铺，现在却没有一家茶商进驻。这些商铺中有做旅馆的，也有出租
保险公司的，还有部分空置。三楼则是网吧或租给部分茶商做仓库和住地。整个茶叶市场共分为七座，其中位于市场最里面的单座楼房已经整栋租给了一个酒家。
“大家都说我们这边不像个茶叶市场了。”另一位在市场内的年轻茶商张先生告诉记者，“但是在这里留下来的50个商户，大部分都是从开业时做到现在的，都是老租客了。”
根据早期进入茶山茶叶市场的茶商介绍，市场的前身是茶山本地一个国有玩具厂，工厂的产权属于茶山镇政府，后来镇政府将该工厂物业租给东莞市供销社和茶山镇供销社，由二者合股改造，开发和运营茶叶批发市场，并且在2003年9月正式开业。
茶山供销社有关人员告诉记者，现在东莞供销社已经撤股，由茶山供销社对市场进行全权管理。而根据市场内的铺主介绍，目前市场的二三楼又承包给个人经营，已经无法再招到茶商进驻，全部是做其他生意的。
租金却水涨船高
前年年底到去年年中，经历了茶叶市场的一片火热，现在的茶叶行情显得非常冷淡。
在蔡先生看来，目前无论是万江还是茶山，两边的市场都非常冷淡。但是两者的运营成本却相差甚远。“就在今年5月份，茶山茶叶市场还加了3元/平方米的租金，现在我们的租金是57元/平方米，管理费是4元/平方米。”蔡先生说，“茶山这边的租金算得上是东莞茶叶市场中最贵的。”
另外一位不愿意透露姓名的店主告诉记者，茶山茶叶市场的经营模式显得很落后，这些从商铺的细节上看得出。对于茶商来说，有两个最基本的需求，一是单独的会客环境，二是仓储功能。“但是这些都满足不了。”
记者在茶山茶叶市场看到，每个商铺都是单独的，商铺的层高仅3.2米，做了一些吊顶装饰后，根本无法隔出单独的阁楼进行会客或仓储。相比万江石美的茶叶批发市场，三层楼的设计，商住功能一体，除了仓储和会客功能外，还会具备住宅、卫生间等生活需求。据蔡先生介绍，其在万江石美茶叶批发市场的租金还不到20元/平方米。
相比茶山茶叶市场目前的经营状况，为什么还能维持同类市场较高的租金呢?对此，茶山供销社驻市场人员告诉记者:“我们的市场是一个整体管理，不会很散的。”他们说的这种整体管理就是围合式的管理。
而一位常驻茶山市场的商家认为，这也跟批发市场的管理理念有关。目前供销社直接管理的只是一层商铺，而且也只有一层商铺还是以做茶叶为主。二三层全部承包给私人来做，这也从管理上分割了茶叶市场的整体专业管理。
实际上很多一楼的茶商都跟茶山供销社提过建议，希望能够把二三楼的商铺作为仓库和住宅配套租给茶商，而在价格上相对优惠一些，但是均被供销社拒绝了。
这位商家告诉记者:“主要还是利益在里面的驱使吧。当时就连二楼的商铺都要租到40元/平方米以上，连一楼的生意都没有，别人怎么愿意花这么高的价钱上二楼。现在因为市场刚好就在茶山商业中心区内，出门便是闹市，二三楼这边茶商不租，也还会有其他的进来租。但是按照现在的情形，单从出租收入来看，出租情况也不理想，算来还没有整体租给茶商划算。现在这种格局，整体的形象乱了，又没有达到收益的目的。”
■记者追问
除了收租还能做什么?
“家家有本难念的经”，这个道理也可套用到茶叶市场。而置身其中的茶商又有自己的视角来看待这个问题。蔡先生给记者算了一笔账，光从房租和管理费上对比，茶山这边的铺租就比万江贵到一倍不止。但是他本身没有想过离开这里，关键还是考虑到一个老顾客的问题，现在茶山市场主要辐射是东莞的东部市场，相比来说还是有一定的地域优势。
“在这里呆久了，我也觉得茶山这个最老的市场也不像外面说的那样萧条，市场辐射不同，为此效果也各不相同。”蔡先生说。现在对于蔡先生最大的心愿就是希望市场管理方能够多多加强市场形象宣传，另一方面就是依照当前冷清的行业情况，适当地减少租金，多为商家考虑一下。
关于老牌茶叶市场的管理，还有很多茶商有着自己的看法。就在去年3月，发生在万江茶叶市场的一起抢劫案件，让社会都颇为震惊，4分钟劫走10多万元普洱茶。“现在想起来还心有余悸，当时正是茶叶市场最火的时候，随便抢一下就是上10万的损失，当时起码我听到的就有7—8起，晚上根本不敢单独派人看守店子。”同样在万江也有商铺的蔡先生说。
经过这次事件后，万江茶叶市场的市场管理得到了相关部门重视，目前晚上市场会实行封闭管理，加强巡逻。对此，仍有茶商提出了疑问，虽然现在是茶叶行业惨淡，案件发生率也下降了，但不知道现在的管理能不能防止类似事件的发生。
关于老茶叶市场的管理，位于万江茶叶市场的一名湖南茶商宋先生认为，依照这些茶叶市场的发展渊源，他们的自发性较强，前期的规划意识淡薄，为此在后期的管理上也很缺失。对于市场内的商人来说，市场方主要发挥的就是收租的功能，很少想办法怎样搞好市场的整体形象工程，比如，“市场方可以借助茶叶市场的平台，定期搞一些互动活动，让市场内的茶商跟外界有个互动交流的机会”。
“东莞收茶是有名的，但是这只在行内知道，流通领域东莞的知名度还是很有限的。在这个方面，市场不仅仅是收租管理，还可以组织一些活动。”蔡先生说。
对于业界常说的，万江石美茶叶批发市场将广州芳村茶叶市场作为发展目标，力争成为第二个芳村茶叶市场。对此，茶商宋先生认为:“这个有点不太现实，首先是知名度，此外最关键的就是市场缺乏系统的管理，这个需要管理者的意识以及长期的积淀。”
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东莞茶市“寒冬”中寻春的讯息
从去年5月开始,一场泡沫破灭后的茶叶市场寒流开始席卷全国。至今15个月已经过去了,自然界已完成一次季节的轮替,但茶叶市场的寒冬仍丝毫无法寻觅到春的讯息。
然而,就在寒流袭过后的几个月内,东莞茶叶市场却完成了近5年来最大的一次扩军。有着“普洱茶收藏之最”美誉的东莞,在这场炒茶风波中,迅速催生了三个新生的茶叶市场。除了传统的石美和茶山两大茶叶交易市场外,突现了东莞阳光海岸茶文化城、华南茶叶交易中心和东莞国际茶业展览贸易中心(以下简称“阳光海岸”、“道胺华南”和“东城鼎好”)等三支奇兵。尽管无论是从当时的市场状况还是及至今日的后市形势看,这三者的出现都显得有些不合时宜。但正如东莞市茶叶行业协会秘书长卢树勋所言,这其间有开发商和管理者们心存“冬天来了,春天还会远吗?”的“侥幸”和希冀,也有箭在弦上不得不发的无奈。
冬天突然来临
分析人士认为,东莞茶叶专业市场的增多,根源在于近几年茶叶尤其是普洱茶的迅速走红,营造了一个茶叶市场虚假的繁荣景象。而茶叶这个行业入行门槛低,市场的规范化和标准化程度不高,让许多人认为投资茶业是一个高收益的行业。特别是对市场炒作短期即可获取高额回报的预期,也催生了很多人的发财梦,促使不少投资者或投机者纷纷投身茶叶市场。
对于茶叶经销商而言,随着茶叶市场的升温,急需一个专业的渠道来进行产品交易和信息沟通,方便茶商与茶商之间、茶商与茶客之间的信息沟通与交易。因此,在这种供需两旺的前提下,众多充当交易和信息沟通平台的茶叶专业市场开始出现。
东莞新晋的茶市三军都诞生于这一背景之下。然而,市场的风向标突然发生逆转,一场积蓄很久的行业寒流在瞬间爆发了。卢树勋说,三大市场集中出现已是箭在弦上不得不发。
招商普遍困难大
市场不景气,除消费量下降这一衡量指标外,茶叶经营规模的停滞不前甚至萎缩也是指标之一。“目前在东莞,不论是在哪个市场开一家门店,从装修、租金到产品投入,至少都是在100万元以上。”卢树勋说。如此高的成本投入,但整体的市场环境却不尽如人意,在投资收益无法保证的前提下,许多茶叶商户开始出现观望。一些下定决心开铺的商户,也会在几大市场之间进行权衡比较。
据了解,目前除传统的石美茶叶市场仍保留了100%的商铺入驻率外,三大新晋茶叶市场面向市场推出的门铺都有着不同程度的空置。其中,阳光海岸一期去年6月开始向外推广,当时的报道有称一周内全部租售一空,招商形势空前。但今年4月,因入驻商户不满开业现状引发“转让潮”。及至目前,据管理方阳光海岸茶文化有限公司的夏经理介绍,一期开发的321个铺位中,已租出铺位213个,商家入驻率接近7成。而位于东城鼎好广场的东莞市国际茶叶展览贸易中心,共有100个铺位对外招商,去年刚刚面向市场做推广时,还出现过“托关系抢着进市场的情况”,但最终有近1/3没有入场,而至今也还有20几个铺位空置。
一期招商项目无法完成预期,几大市场的二期项目目前都基本没有提上日程。东城鼎好的执行董事朱军说,三年之内都只会有目前的30几个铺位向市场开放,不会有扩充计划。而一位在东城鼎好经营的商户表示,整个市场表现疲软,一个市场每天的客流量和销售量基本是固定的。商户越多,意味着分蛋糕的人越多,平均收益就越少,投资不得不谨慎。
产商直接入驻设一级代理
当市场遭遇寒流,高额的成本投入,击退了部分茶叶经销商的扩张脚步。一些茶市开始转变招商思路,把招商主体转向原产地的厂家,与厂家之间进行点对点合作。而经过炒茶风波后,茶叶市场产品量增多,消费量则出现萎缩,茶叶市场出现供大于求的情况,茶叶产地的生产商纷纷加入到自主开拓市场的行列之中,到茶叶市场设点直销的情况有所增多,东莞各大市场中此类商户的比例均有所上升,新开的几大茶市中招商主体多以厂商为主。
以阳光海岸为代表,据管理方介绍,目前进驻的商家中有7成是原产地厂家设立的经销点,另有2成半是一些茶叶产品的总代理,只有半成不到的商户是零散的经销商。全国4大茶厂中有3家直接在阳光海岸设点,另一家也是以总代理形式入驻。
练内功御寒流
专业的茶叶市场是茶叶交易的基础平台,茶市经营者与茶商的利益关系是紧密相连的。对比于传统两大市场,三支茶市新军在内部资源的开发整合和外部基础条件的配套投入上都表现得更为突出。而在抵御市场寒流的过程中,几大市场主体除了引导辅助商家如何过冬外,也越来越注重自身功能的提升。
“度过整个冬天,需要经营者和管理者之间形成合力。”朱军说。而华南茶叶交易中心总经理伍国宏也认为,市场的困难是需要市场经营者与茶叶商家共同面对和克服的,茶叶市场开发商和管理者与茶叶经销商的利益是绑在一起的。据了解,在配套服务上,华南茶叶交易中心即将引入专业物流配送、茶叶检测中心和网络交易平台等。“单是供将来消费者品茶赏茶的广场,建设投入就花费了1000多万元。”而阳光海岸则在金融和仓储方面提供保障,并着手寻找外围链条市场的发展出路。（记者刘进刘慕华 实习生李惠斌）
■产业观察
谁能吹响茶市“集结号”?
著名投资人巴菲特曾说过,只有当潮水退去时,才知道谁在沙滩上裸泳。在业界不少饱含信心的人士看来,目前这场仍看不到尽头的茶市寒冬,就是冲洗东莞茶市的那浪滚滚潮水。潮水会危及生存,但同样也能带来生机和新希望。
尽管目前潮水还没有退去的讯号,但从现状上看,业界对这次浪潮的希冀似乎过大,在茶市泡沫中壮大起来的东莞茶市并没有如想象中那样迎来突变。而去年末,一些人士预期东莞茶市或将吹响的“集结号”,至今也有些悄无声息。
在不少人的构想中,万道路附近地区集中生存的三大茶叶交易市场承载着将东莞建成为芳村第二的梦想,协会有关负责人也在设想在三大市场之间形成首尾呼应的舞龙效应。但汹涌的潮水好像只是形成了市场的寒流,却并没有促成大规模的市场流动和整合。几大市场仍维持着已有的态势,只是由外扬变得内敛,练“内功”则成了这一时期各自坚守的主旋律。各大市场在既定的路径上,在彼此观望中过着寒冬,分布在32个镇区的2500多家零散市场也没有随潮流向专业市场集中靠拢。
一位业内人士的话可以从心理层面解释目前的状况,这次突然涨潮所引发的不确定性,使整个市场都开始处于等待和害怕的观望状态,大家都不再思忖下一步行动的方向,站在原地静静地等待有人吹响集结的号声却成了最理性的选择。而另一种立足于现实的说法也许更有解释力,三大市场看似很近却又很远的地理布局,以及市场自身整合度不高等问题,目前还无法形成横跨整个地域市场的向心力。然而,现实的问题是,谁能吹响东莞茶市的集结号呢?
■小知识
东莞的茶叶市场究竟有多大?
据东莞市茶叶行业协会秘书长卢树勋介绍,东莞市民喝茶藏茶的风气浓厚,因此也成就了东莞茶市的繁荣。目前,在工商部门有登记、能够统计到的茶叶经营店超过6000家。32个镇区除了5大茶叶市场外,有2500多家分散的茶叶经营店,其中大朗就有800多家,常平也有200多家。
按茶叶种类分,普洱茶的市场最大。之前统计显示,东莞就拥有爱好收藏者6万多人,每年从外购置用以收藏投资的普洱茶超过2万吨,交易额超过30亿元人民币。其中,万江石美茶叶交易市场中有九成商户是经营普洱茶的。
